Dopune MSFI 16 – Najmovi: „Olakšice u slučaju ugovora o najmu povezanih sa COVID-19”

U maju 2020. godine IASB je objavio dodatak Međunarodnom standardu finansijskog izvještavanja 16 – Najmovi: „Olakšice u slučaju ugovora o najmu povezanih sa COVID-19“ (u nastavku „Dodatak MSFI 16“). Navedeni dodatak  je usvojen kako bi se riješilo računovodstveno obuhvatanje promjene ugovora o najmu koje najmodavci daju kao odgovor na pandemiju uzrokovanu virusom COVID-19, te rezultira određenim olakšicama za najmoprimce. Prema MSFI 16, promjena ugovora o najmu generalno implicira promjenu ili obima ili iznosa plaćanja po osnovu najma koja nije bila dio inicijalnog ugovora o najmu, a dopuna MSFI 16 uvodi neobvezujuće praktične smjernice koje pojednostavljuju način obračuna olakšica povezanih sa COVID-19.

Dodatak MSFI 16 je donesen kao odgovor na pandemiju COVID-19, i daje mogućnost najmoprimcima da olakšice koje primaju od najmodavaca  ne tretiraju kao promjene ugovora o najmu, ponovnim preračunima otplatnog plana najma, već se, primjenom ovog dodatka, sve olakšice, koje su rezultat novih okolnosti poslovanja uzrokovanih pandemijom priznaju direktno u računu dobiti i gubitka, uz priznavanje smanjenja pripadajućeg dijela obaveze za najam. Na ovaj način korisnici MSFI 16 – Najmovi će putem primjene dodatka, značajno smanjiti troškove i racionalizirati vrijeme, koje bi inače utrošili da dodatak nije usvojen.

Kako bi najmoprimci ostvarili pravo na primjenu Dodatka MSFI 16, neophodno je ispuniti tri kumulativna uslova:

1. Revidirana naknada mora biti ista ili manja nego naknada prije promjene ugovora o najmu;
2. Smanjenje naknade za najam smije se odobravati za period nakon 30. juna 2021. godine

(Stoga, ukoliko se ugovor o najmu završava u decembru 2021. godine, a najmodavac odobri popust na SVA plaćanja do decembra 2021. godine, tada NIJE MOGUĆE primijeniti ovaj Dodatak na SVE zakupnine, nego samo na one koje su važeće do 30. juna 2021. godine).

3. Nema drugih značajnih promjena u uslovima najma.

Kako je navedeno u  Dodatku MSFI 16, ukoliko je najmodavac izvršio smanjenje najamnine ili oprost plaćanja najma, iste je potrebno tretirati kao varijabilne isplate najma, a koje nisu uključene u mjerenje obaveze po osnovu najma. Drugim riječima, kako je već prethodno naglašeno, potrebno ih je evidentirati direktno u račun dobiti ili gubitka, uz odgovarajuće smanjenje obaveze za najam.

Nadaje, ako je najmodavac izvršio smanjenje plaćanja u jednom periodu, a potom ga proporcionalno povećao u sljedećem periodu,  potrebno je nastaviti priznavati smanjenje obaveza za najam i kamate kao i prije.

Međutim, kada se vrijeme plaćanja najma promijeni, tada dolazi do modifikacije najma, tj. dolazi do promjene uslova najma i potrebe ponovnog mjerenja obaveze za zakup upravo zbog različitih kamata koje se vremenom nakupljaju.

Praktičan primjer:

Društvo „XY“ (najmoprimac) iznajmilo je poslovni prostor u januaru 2019. godine na period od 3 godine. Tromjesečna uplata iznosi KM 10.000. Diskontna stopa iznosi 3%, a isplate se vrše na kraju svakog tromjesečja. Pretpostavimo da je najmoprimac izvršio priznavanje prava korištenja i obavezu po osnovu najma u iznosu od KM 114.409. Također, najmoprimac je izvršio evidentiranje troškova kamata, te umanjenje obaveze po osnovu najma prema pratećem otplatnom planu, sve do momenta početka pandemije izazvane koronavirusom, kada najmodavac odobrava određene olakšice po osnovu ugovora o najmu (u ovom slučaju smanjenje ugovorene najamnine – popust).

Recimo da je u 2. i 3. kvartalu došlo do pomenute pandemije i za taj period od po 3 mjeseca (ukupno 6 mjeseci) najmodavac je odobrio smanjenje najamnine u iznosu od KM 7.000 za svaki kvartal, (ukupno KM 14.000 za oba kvartala). Dakle, najmodavac je odobrio smanjenje najamnine na naredne dvije isplate, za 2. i 3. kvartal 2020. godine, u iznosu od KM 7.000 po uplati.

Najmoprimac je odlučio primijeniti praktične olakšice iz novog Dodatka MSFI 16 jer ispunjava sva tri uvjeta:

1. Revidirana naknada mora biti ista ili manja nego naknada prije promjene;
2. Smanjenje naknade za najam ne smije se odobravati za period nakon 30. juna 2021. godine
3. Nema drugih značajnih promjena u uvjetima najma.

Stoga će se zakupnina u iznosu od 3.000 KM za drugo tromjesečje računati kao:

1. Trošak kamate u dobitku ili gubitku: KM 504 kako je i bilo predviđeno inicijalnim otplatnim planom;
2. Smanjenje obveze za najam: KM 9.496 (kako je i predviđeno inicijalnim izračunom otplatnog plana najma);
3. Plaćanje novcem u iznosu od KM 3.000 (prvobitno plaćanje KM 10.000 umanjeno za popust od KM 7.000) i
4. Prihod od popusta u najmu KM 7.000.

Uplata za treće tromjesečje bit će priznata u skladu s navedenim.

Iz prethodno navedenog se vidi brzo djelovanje IASB-a u kontekstu trenutne situacije s obzirom da ovaj Dodatak zaista olakšava računovodstveno obuhvatanje ugovora o najmu u djelokrugu MSFI 16 – Najmovi, pogotovo kod pravnih lica koja imaju jako veliki portfolio najmova.

Treba ipak imati na umu da se ovaj tretman odnosi isključivo na olakšice koje su rezultat pandemije COVID-19, a ne na sve izmjene ugovora o najmu. Također, ovaj dodatak se primjenjuje na finansijske izvještaje za period koji počinje 1. juna 2020. godine ili kasnije, pa čak i ranije ukoliko predmetni finansijski izvještaji nisu odobreni za izdavanje prije 28. maja 2020. godine, kada je objavljen Dodatak MSFI 16.

Također, najmoprimci, koji vrše izvještavanje u periodu trajanja pandemije, dužni su obavezno sačiniti test na umanjenje vrijednosti prava korištenja imovine po osnovu ugovora o najmu. Vrlo je vjerovatno da bi moglo doći do određenog umanjenja imajući u vidu opadajući trend prihoda koji su rezultat pandemije, te povezanih vladinih odgovarajućih mjera.

Dostavljamo Vam i cjelovit tekst navedenog Dodatka MSFI 16 na engleskom jeziku, s obzirom da još uvijek nije objavljena verzija službenog prijevoda na lokalnom jeziku.

Covid-19 related rent concessions-amendment to IFRS 16

Napomena:

Objava je rađena u saradnji sa našim poslovnim partnerom MERFI d.o.o. Sarajevo.

Kontakt:

Sanjin Pita, LL.M., ADIT                             

spita@pta.ba

Adnan Mataradžija, ovlašteni revizor

a.mataradžija@merfi.ba